La facturación en la construcción se basa en las certificaciones de obra, que documentan de manera oficial el avance de un proyecto para poder emitir cobros parciales. En el sector de las reformas y la edificación, dominar el control del flujo de caja, las retenciones de garantía y la aplicación de la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP) es la única manera de evitar descuadres contables y sanciones tributarias. Si llevas la administración de una empresa instaladora, constructora o actúas como subcontratista, aquí te explicamos cómo armar este rompecabezas legal y técnico sin fallar en el intento.
Certificaciones de obra: Son documentos técnicos visados que acreditan el porcentaje de obra material ejecutada, sirviendo como respaldo legal indispensable para emitir la factura.
Inversión del Sujeto Pasivo (ISP): Según el artículo 84.1.2º de la Ley del IVA, en las ejecuciones de obra entre profesionales no se repercute IVA en la factura; lo autoliquida el receptor.
Retenciones de garantía: Es habitual retener entre un 5 % (común en obra pública) y un 10 % (en obra privada) del pago para cubrir posibles defectos constructivos futuros.
Transición digital: La normativa Verifactu exigirá a partir de 2026 que los programas de facturación del sector eviten la alteración de las facturas una vez emitidas.
Una certificación de obra es un documento técnico con validez legal que refleja objetivamente el volumen de trabajo ejecutado en un periodo de tiempo concreto. En lugar de cobrar un proyecto al finalizar los meses de trabajo, las empresas constructoras aseguran su liquidez mediante cobros parciales que se calculan midiendo el avance real (por ejemplo, metros cuadrados de solado o kilos de estructura asentada).
Para poder emitir la factura válida, la certificación debe ser aprobada y firmada por la dirección facultativa (arquitecto superior o aparejador colegiado). En la práctica, se manejan dos enfoques:
Facturación a origen: Cada factura acumula de forma exhaustiva todo el trabajo realizado desde el inicio del proyecto, restando el importe de lo que ya se facturó en las certificaciones anteriores. Ofrece un control total de la trazabilidad en proyectos plurianuales.
Facturación aislada por certificación: La factura cubre única y exclusivamente la obra ejecutada en ese mes o trimestre, sin arrastrar históricos. Es operativamente más ágil, pero limita la visión global del cliente final.
Las retenciones de garantía son un porcentaje del importe certificado que el promotor o el contratista principal descuenta del pago para asegurarse de que la obra se entrega sin vicios ocultos y que el ejecutor responderá ante reparaciones.
| Tipo de obra | Porcentaje habitual | Normativa aplicable |
| Obra pública | 5 % (Garantía definitiva) | Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público |
| Obra privada | Entre 5 % y 10 % | Acuerdos contractuales privados |
El importe retenido se mantiene hasta que se superan los plazos de garantía funcional fijados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, art. 17): 1 año para defectos de remate o acabado, 3 años para habitabilidad e instalaciones, y 10 años para daños estructurales o en la cimentación. Ojo a las cuentas: la retención se calcula aplicando el porcentaje sobre el bruto, no sobre el neto.
La Inversión del Sujeto Pasivo (ISP) es un mecanismo obligatorio para prevenir el fraude fiscal en las subcontrataciones. La norma establece que cuando un subcontratista factura a un contratista principal por ejecuciones de obra terrestres, la factura debe emitirse sin cuota de IVA.
El responsable de ingresar el impuesto pasa a ser el destinatario de la factura, quien debe autoliquidarlo en su declaración periódica declarando ese importe como devengado y deducible a la vez. Para que la factura sea válida, debe incluir un texto legal obligatorio y explícito, indicando: «Inversión del sujeto pasivo según el art. 84.1.2º de la Ley del IVA (LIVA)».
El programa de facturación de elEquipoIA es la furgoneta donde se organiza todo el papeleo. En lugar de pelear con hojas de cálculo para cuadrar los pagos, puedes estructurar el ciclo completo:
Agrupación de albaranes: Conforme avanza la obra, puedes emitir albaranes de las partidas entregadas (que incluso descuentan materiales del stock automáticamente) y agrupar varios albaranes a final de mes en una única factura.
Configuración del ISP: El sistema permite crear tipos de impuestos personalizados. Puedes configurar un «IVA 0 %» para las operaciones con Inversión del Sujeto Pasivo, manteniéndolas separadas contablemente.
Asientos contables impecables: Al generar la factura, el programa crea automáticamente el asiento contable, llevando el saldo a las subcuentas correspondientes de clientes o proveedores.
Personalización con plugins: Disponemos de opciones en nuestro mapa del blog como el plugin de certificaciones de obra para adaptarse aún mejor a las particularidades de tus facturas.
En este vídeo de 4 minutos te enseñamos cómo crear los tipos de IVA e impuestos para dejar configurada tu Inversión del Sujeto Pasivo correctamente.
Y aquí en este vídeo puedes ver cómo agrupar fácilmente los albaranes de todo un mes en la factura de la certificación final.
A partir de julio de 2026, más de 550.000 pymes y autónomos del sector de la construcción deberán usar software homologado por la AEAT que garantice que las facturas no pueden ser borradas ni modificadas sin dejar rastro (trazabilidad inalterable).
Sí, cuando no aplique la ISP. El IVA del 21 % de las ejecuciones se calcula sobre la base imponible íntegra de lo ejecutado. La retención de garantía (por ejemplo, el 5 %) se resta del montante total después, afectando a la cantidad líquida a transferir al banco, pero no reduce la base imponible del impuesto.
No se debe confundir la retención de garantía (5-10 %) con la retención del IRPF (15 %). Los albañiles o subcontratistas constituidos como sociedades o que realizan actividades empresariales puras no sufren retención de IRPF; esta se aplica solo a las actividades de profesionales independientes (como arquitectos o aparejadores).
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA, art. 84.1.2º).
Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE, art. 17).
Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, que aprueba el Reglamento sobre los requisitos de los sistemas informáticos de facturación (Verifactu).
Llevar la facturación en la construcción exige rigor absoluto: un solo error calculando la Inversión del Sujeto Pasivo o una retención de garantía olvidada se come tu margen de liquidez real. En elEquipoIA te acompañamos en la implantación de tu facturación electrónica para que todo encaje, desde el albarán del material hasta el cobro de la última certificación. Contacta con nosotros y descubre el programa diseñado para cuadrar tus cuentas a la primera.
